安溪县官桥茶叶加工公司诉安溪县规划建设局抵押登记案

【终审日期】2005-12-08
【调解日期】
【有效性】
【全文】

茶叶加工公司诉安溪县规划建设局抵押登记案

　　（一）首部
　　1.判决书字号
　　一审判决书：福建省安溪县人民法院（2004）安行初字第028号。
　　二审判决书：福建省泉州市中级人民法院（2005）泉行终字第150号。
　　2.案由：不服抵押登记行政行为案。
　　3.诉讼双方
　　原告（被上诉人）：安溪县官桥茶叶加工公司，住×××。
　　法定代表人：林益金，该公司经理。
　　委托代理人：伍彩虹，福建泓源律师事务所律师。
　　委托代理人：洪秋生，福建泓源律师事务所律师。
　　被告（上诉人）：安溪县规划建设局，住×××。
　　法定代表人：林庆峰，该局局长。
　　委托代理人：郑延珍，福建伟立律师事务所律师。
　　第三人（上诉人）：中国工商银行安溪县支行，住×××。
　　法定代表人：朱建家，该支行副行长。
　　委托代理人：黄祖海，中国工商银行泉州市支行法律事务部干部。
　　委托代理人：林艺强，中国工商银行安溪县支行信贷员。
　　第三人：安溪神龙医药保健品有限公司，住×××。
　　法定代表人：林益金，该公司董事长。
　　委托代理人：苏咏梅，福建泓源律师事务所律师。
　　4.审级：二审。
　　5.审判机关和审判组织
　　一审法院：福建省安溪县人民法院。
　　合议庭组成人员：审判长：谢奕清；审判员：王振义；代理审判员：刘建安。
　　二审法院：福建省泉州市中级人民法院。
　　合议庭组成人员：审判长：夏惠英；审判员：黄少鸿、董丽珠。
　　6.审结时间
　　一审审结时间：2005年7月20日。
　　二审审结时间：2005年12月8日。
　　（二）一审诉辩主张
　　1.被诉具体行政行为：未办理房产证的房产申请抵押登记，房地产行政主管部门予以登记的行政行为是否有效。
　　2.原告诉称：位于安溪县官桥205线开发小区39号综合楼，建筑面积2697m（上标2），系原告安溪县官桥茶叶加工公司（以下简称官桥茶叶公司）的财产。2002年间，安溪神龙医药保健品有限公司（以下简称神龙公司）向中国工商银行安溪县支行（以下简称安溪工行）申请贷款。2002年9月27日，神龙公司以自己址在安溪官桥车站边的厂房作为抵押物向安溪工行提供抵押担保，并向被告安溪县规划建设局下属的安溪县房地产交易管理所申请抵押登记。安溪县房地产交易管理所未经认真审查，将属于原告所有的39号综合楼错误地作为神龙公司的财产一并予以抵押登记。被告下属单位的具体行政行为严重地侵犯了原告的财产权利，请求撤销被告下属的安溪县房地产交易管理所于2002年9月28日对神龙公司申请的属原告所有的址在安溪官桥205线开发小区39号综合楼作出的抵押登记行为。
　　3.被告辩称：安溪县房地产交易管理所对外办理房屋抵押登记上是一个独立主体，安溪县规划建设局作为被告是错误的，原告的起诉应予以驳回。原告的注册资本登记显示并没有讼争房产作为固定资本投资，讼争涉及的财产属神龙公司所有，原告官桥茶叶公司对该财产不具有所有权，不享有主体资格，应驳回其起诉。
　　4.第三人中国工商银行安溪县支行述称：讼争涉及的官桥205线开发小区39幢综合楼是第三人神龙公司的财产，并非原告的财产，1995年以来，神龙公司均把该综合楼以公司的财产进行工商登记，委托有关评估和办理贷款抵押，2002年9月27日被告为第三人神龙公司办理贷款抵押登记合法有效。
　　5.第三人安溪神龙医药保健品有限公司述称：安溪县官桥车站边205线开发小区39号综合楼（建筑面积2697m（上标2））的产权属原告官桥茶叶加工公司所有。该楼1992年8月15日由原告出资购地基建，而第三人神龙公司于1994年才成立，该栋综合楼的产权不属第三人神龙公司所有。被告下属的安溪县房地产交易管理所对官桥茶叶加工公司所有的39号综合楼作出的抵押登记行为应撤销。
　　（三）一审事实和证据
　　安溪县人民法院经公开审理查明：涉及设定抵押的安溪县官桥车站边205线开发小区39栋综合楼（建筑面积2697m（上标2）），由原告于1992年8月15日与官桥镇区开发指挥部签订官桥205线开发小区土地有偿转让协议书，由该公司法人代表林益金缴纳地皮款人民币149110元。1993年7月5日原告与安溪县建筑工程公司签订工程承包合同书，该综合楼由原告出资，由安溪县建筑工程公司负责承建。原告向安溪县建筑工程公司支付了基建款人民币1360000元，至今未办理房屋产权证。林益金既是原告官桥茶叶公司的主要股东和法人代表，又是第三人神龙公司的主要股东和法人代表。1996年11月3日，第三人神龙公司在增资时，把涉及的综合楼财产列入本公司历年积累的财产，并形成会议纪要。1998年3月17日第三人安溪工行与第三人神龙公司签订1998（安溪）工银（高抵）字第006号最高额抵押合同，1999年4月20日签订1999（安溪）工银（高抵）字第014号最高额抵押合同，2002年9月27日签订2002（安溪）工银（高抵）字第032号最高额抵押合同，第三人神龙公司均把该公司的厂房及涉讼的未办理房屋所有权证的六层综合楼（建筑面积2697m（上标2））在该公司与第三人安溪工行签订最高额抵押合同中作为抵押物申请抵押登记，被告下属的安溪县房地产交易管理所把该公司的厂房及未办理房屋所有权证的六层综合楼作为第三人神龙公司的财产进行评估后，给予办理了贷款抵押权登记。原告以该综合楼系其所有，被告下属的安溪县房地产交易管理所错误登记为由，起诉请求撤销被告下属的安溪县房地产交易管理所于2002年9月28日对神龙公司申请的属原告所有的址在安溪官桥205线开发小区39号综合楼作出的抵押登记行为。
　　上述事实有下列证据证明：
　　1.房地产估价报告，以此证明未办理房屋所有权证的综合楼（建筑面积2697m（上标2））的产权归属第三人神龙公司，由第三人神龙公司委托评估，评估价为411万元。
　　2.1998年、2002年第三人神龙公司与第三人安溪工行签订的两份最高额抵押合同，以此证明讼争涉及的综合楼由第三人神龙公司作为抵押物提供贷款抵押担保。
　　3.安溪县房地产交易管理所事业单位法人证书，以此证明安溪县房地产交易管理所是独立的事业单位法人。
　　4.原告官桥茶叶加工公司内资企业登记情况表，以此证明原告的注册资金是130万元，讼争涉及的综合楼不属原告的财产。
　　5.安溪县房屋抵押登记审批表，以此证明2002年9月28日，安溪县房地产交易管理所就第三人神龙公司与第三人安溪工行签订的最高额抵押合同的抵押物办理抵押登记。
　　6.房屋抵押声明，以此证明申请抵押登记时，第三人神龙公司法定代表人林益金及股东声明公司的房产作为抵押物提供抵押担保。
　　（四）一审判案理由
　　安溪县人民法院根据上述事实和证据认为：建设部《城市房地产抵押管理办法》第七条第三款规定，县人民政府房地产主管部门负责管理本行政区域内的房地产抵押管理工作，被告安溪县规划建设局是安溪县范围内办理房地产抵押登记的行政管理部门，安溪县房地产交易管理所作为其下属单位，行使房地产抵押登记的行政管理职权，应视为其受委托的行为，安溪县规划建设局应对此承担法律责任，其辩称安溪县房地产交易管理所在对外办理房屋抵押登记上是一个独立主体，安溪县规划建设局作为被告是错误的理由不成立，不予采纳。被告安溪县规划建设局是安溪县范围内办理房地产抵押登记的行政管理部门，依法负责本行政区域内的房地产抵押管理工作，其作出的具体行政行为，应当事实清楚，适用法律正确，程序合法。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十八条规定：“房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。”《城市房地产抵押管理办法》第三十二条规定：“办理房地产抵押登记，应当向登记机关交验下列文件：（一）抵押当事人的身份证明或法人资格证明；（二）抵押登记申请书；（三）抵押合同；（四）《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》，共有的房屋还必须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明；（五）可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料；（六）可以证明抵押房地产价值的材料；（七）登记机关认为必要的其他文件。”第三十三条规定：“登记机关应当对申请人的申请进行审核。凡权属清楚、证明材料齐全的，应当在受理登记之日起7日内决定是否予以登记，对不予登记的，应当书面通知申请人。”本案第三人神龙公司以未办理房屋产权证的综合楼及厂房等财产为编号2002（安溪）工银（高抵）字第032号最高额抵押合同设定抵押，在向被告申请办理房产抵押登记时，虽向被告提交了法人资格证明、房地产抵押登记申请表、抵押合同、房地产评估报告书、厂房部分的土地使用权抵押证明书及房屋产权证，但抵押物中的六层综合楼（建筑面积2697m（上标2））未办理房屋产权证，在房地产评估报告书上是注明清楚的。被告作为登记机关，其工作人员未尽到严格审查义务，即准予将该综合楼抵押登记，其具体行政行为证据不足，应予撤销。
　　（五）一审定案结论
　　安溪县人民法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第二项第1目、《城市房地产抵押管理办法》第三十二条、第三十三条的规定，作出如下判决：撤销被告安溪县规划建设局下属的安溪县房地产交易管理所于2002年9月28日对第三人安溪神龙医药保健品有限公司、第三人中国工商银行安溪县支行申请办理的，涉及安溪官桥205线开发小区39号综合楼房产部分作出的抵押权登记。
　　本案案件受理费50元，由被告负担。
　　（六）二审情况
　　1.二审诉辩主张
　　（1）上诉人安溪县规划建设局（原审被告）诉称：请求撤销原审判决。理由是：1）本案诉争的六层综合办公楼不属于被上诉人所有，被上诉人不是本案适格主体，而原审法院认定被上诉人与上诉人作出的具体行政行为有法律上利害关系，是错误的。2）即使被上诉人具有原告主体资格，本案也已超过诉讼时效，而原审法院对此重要问题却避而不谈。
　　（2）上诉人中国工商银行安溪县支行（原审第三人）诉称：请求撤销原审判决，认定抵押登记有效。理由是：1）本案诉争的六层综合办公楼不属于被上诉人所有，被上诉人不是本案适格主体，而原审法院认定被上诉人与上诉人作出的具体行政行为有法律上的利害关系，是错误的。2）本案已超过诉讼时效，而原审法院对此却没有作出任何认定。3）六层综合办公楼属于神龙公司所有，原审被告作出的抵押登记行为有事实上的依据。4）本案综合办公楼经合法抵押登记，被上诉人无权请求撤销。
　　（3）被上诉人辩称：请求维持原判。理由是：1）答辩人是本案诉争房屋的所有权人，具备原告的诉讼主体资格。2）安溪县规划建设局将诉争房屋进行抵押登记不符合法律程序，应予撤销。3）答辩人的起诉并没有超过诉讼时效。
　　（4）原审第三人安溪神龙医药保健品有限公司辩称：请求维持原判。理由是：1）答辩人是本案诉争房屋的所有权人，具备原告的诉讼主体资格。2）安溪县规划建设局将诉争房屋进行抵押登记不符合法律程序，应予撤销。
　　2.二审事实和证据
　　福建省泉州市中级人民法院查明的事实和证据与一审法院相同。
　　3.二审判案理由
　　福建省泉州市中级人民法院经公开审理认为：被上诉人安溪县官桥茶叶加工公司与上诉人安溪县规划建设局作出的被诉具体行政行为有法律上的利害关系，具有原告主体资格，这已由（2005）泉行终字第47号生效行政裁定所确认。上诉人安溪县规划建设局与安溪工行关于“被上诉人不是本案适格主体，而原审法院认定被上诉人与上诉人作出的具体行政行为有法律上的利害关系，是错误的”理由不成立，本院不予采纳。根据最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条第一款“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年”的规定，本案上诉人安溪县规划建设局作出抵押登记行为时并未告知被上诉人诉权或者起诉期限，也没有证据证明被上诉人知道或者应当知道诉权或者起诉期限，故被上诉人提起诉讼应适用两年的起诉期限，上诉人安溪县规划建设局于2002年9月28日作出抵押登记行为，被上诉人于2004年7月15日向人民法院提起诉讼，并未超过上述规定的起诉期限。因此，上诉人安溪县规划建设局与安溪工行提出的本案已超过起诉期限的理由不能成立，不予支持。
　　上诉人安溪县规划建设局是安溪县范围内办理房地产抵押登记的行政管理部门，依法负责本行政区域内的房地产抵押管理工作，其作出的具体行政行为，应当事实清楚，适用法律正确，程序合法。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十八条规定：“房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。”《城市房地产抵押管理办法》第三十二条规定：“办理房地产抵押登记，应当向登记机关交验下列文件：（一）抵押当事人的身份证明或法人资格证明；（二）抵押登记申请书；（三）抵押合同；（四）《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》，共有的房屋还必须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明；（五）可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料；（六）可以证明抵押房地产价值的材料；（七）登记机关认为必要的其他文件。”第三十三条规定：“登记机关应当对申请人的申请进行审核。凡权属清楚、证明材料齐全的，应当在受理登记之日起7日内决定是否予以登记，对不予登记的，应当书面通知申请人。”上述规定均明确房屋产权证是作为抵押登记的合法权源依据。本案原审第三人神龙公司以未办理房屋产权证的综合楼及厂房等财产与上诉人安溪工行签订编号为2002（安溪）工银（高抵）字第032号最高额抵押合同，并向被上诉人安溪县规划建设局申请办理房产抵押登记。原审第三人神龙公司虽向上诉人安溪县规划建设局提交了法人资格证明、房地产抵押登记申请表、抵押合同、房地产评估报告书、厂房部分的土地使用权抵押证明书及房屋产权证，但抵押物中的六层综合楼未办理房屋产权证，在房地产评估报告书上是注明清楚的。上诉人安溪县规划建设局作为登记机关，其工作人员未尽到严格审查义务，即准予将该综合楼抵押登记，其具体行政行为证据不足，应予撤销。综上，原审判决正确，应予维持。上诉人安溪县规划建设局与安溪工行请求撤销原审判决的理由不能成立，本院不予采纳。被上诉人安溪县官桥茶叶加工公司与原审第三人神龙公司关于维持原审判决的请求，本院予以采纳。
　　4.二审定案结论
　　泉州市中级人民法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项之规定，作出如下判决：
　　驳回上诉，维持原判。
　　（七）解说
　　本案审理过程中，主要涉及以下几个问题：
　　1.关于被告安溪县规划建设局下属的安溪县房地产交易管理所是否具有被告资格应诉的问题。
　　行政诉讼的被告资格，指的被原告起诉指控侵犯其行政法上的合法权益或与之发生争议行政机关。建设部《城市房地产抵押管理办法》第七条第三款规定，县人民政府房地产主管部门负责管理本行政区域内的房地产抵押管理工作，被告安溪县规划建设局是安溪县范围内办理房地产抵押登记的行政管理部门，安溪县房地产交易管理所作为其下属单位，行使房地产抵押登记的行政管理职权，应视为其受委托的行为，安溪县规划建设局是行使房地产抵押管理的行政机关，是适格的被告，安溪县房地产交易管理所属行政机关内设机构，不具有行政主体资格。
　　2.关于安溪县官桥茶叶加工公司是否具有原告主体资格的问题。
　　本案讼争涉及的抵押物，即安溪县官桥车站边205线开发小区39号综合楼（建筑面积2697平方米）的产权存在着争议，据此，被告及第三人安溪工行主张，讼争涉及的财产属第三人神龙公司所有，原告安溪县官桥茶叶加工公司不是财产的所有权人，因此，不具有原告主体资格。《中华人民共和国行政诉讼法》第四十一条规定：“提起诉讼应当符合下列条件：（一）原告是认为具体行政行为侵犯其合法权益的公民、法人或者其他组织……”由此可见，只要是认为具体行政行为侵犯其合法权益的公民、法人或者其他组织就可以作为原告提起行政诉讼。本案涉及的抵押物的产权尽管有争议，原告安溪县官桥茶叶加工公司属争议的一方，该房地产的抵押登记是否有效，对其合法权益可能受到侵犯，因此，安溪县官桥茶叶加工公司具有原告主体资格。
　　3.关于安溪县官桥茶叶加工公司是否超过起诉期限的问题。
　　根据最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条第一款“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年”的规定，本案上诉人安溪县规划建设局作出抵押登记行为时并未告知被上诉人诉权或者起诉期限，也没有证据证明被上诉人知道或者应当知道诉权或者起诉期限，故被上诉人提起诉讼应适用两年的起诉期限，上诉人安溪县规划建设局于2002年9月28日作出抵押登记行为，被上诉人于2004年7月15日向人民法院提起诉讼，并未超过上述规定的起诉期限。
　　4.关于未办理国有土地使用权证、房屋所有权证或房地产权证的房屋，是否能够准予抵押登记的问题。
　　《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十八条规定：“房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。”《城市房地产抵押管理办法》第三十二条规定：“办理房地产抵押登记，应当向登记机关交验下列文件：……（四）《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》，共有的房屋还必须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明……”可见，房地产抵押登记，作为抵押物的房地产必须具有完整的证照，是准予抵押登记的基本条件。本案第三人神龙公司以未办理房屋产权证的综合楼及厂房等财产为编号2002（安溪）工银（高抵）字第032号最高额抵押合同设定抵押，被告作为登记机关，其工作人员未依照《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产抵押管理办法》的有关规定，尽到严格审查义务，即准予将该综合楼抵押登记，其具体行政行为证据不足，应予撤销，因此，没有房屋产权证的房产不得准予抵押登记。
　　（福建省安溪县人民法院　王振义）